由于市场经济环境影响以及房地产调控限价的政策的影响，沪上一二手房交易市场陷于低谷。在价格参差不齐、房源鱼龙混杂的交易市场，购房者或许面临购买便宜房源的机会，殊不知购买低价房源，可能会存在法律陷阱！
笔者近年来参与处理过多起购房者购买低价二手房屋所致买卖合同无效的诉讼。在房屋买卖的过程中如何确保买卖有效，需要了解一些必要的法律注意事项：
根据我国物权法的规定，受让不动产效力判断的重要原则为善意取得原则，即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让;（三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
因此，在购买房屋过程中，若果房价较低的情况下，作为购房者是否属于合法善意购买房屋的依据是善意取得制度，即主要考虑行为人是否尽到通常情况下合理的注意义务。如果行为人稍加注意即可以避免认识错误，而没有尽到该项义务时，就应当认为存在重大过失，容易被判定为恶意串通，进而被法院判定买卖合同无效。
然而，善意取得亦或恶意串通的裁判判定具有一定的主观因素，其法院的裁判判定通常必须根据案件的客观情况，结合生活常理进行判定。
那么，具体而言作为房屋售卖双方，在房屋买卖的过程中如何确保和买卖合同的合法效力呢，如何保证自己既能买到便宜的房子，又能防范必要的法律风险呢？
首先，在购房前的阶段，买房者应当尽到如下注意义务：
在买房卖房时的相关证据注意保存：在周边地区是否看过房源，手机微信、短信、看房单等，作为购房者是否去看过房（看房的证据包括照片、录像、微信短信、看房单等是否保留）都可以证明自己并非临时起意才购买的房屋，而在恶意串通的情况下，买受人往往属于临时起意充当白手套而购买房屋。买房者应当注意房源是否系通过正常的交易渠道（比如房产中介等）进行挂牌销售。
如果房源的渠道不正常、看房手续不齐全或者没有看过房等，往往容易在司法阶段被判定房屋买卖的恶意串通。则买了房屋也可能落个竹篮打水一场空的下场。
笔者曾经接手一起房屋买卖合同的案件，在庭审过程中，法官不经意的询问被告（买房人）有没有看过房，买房人无心而回答：去看过了，但是由于房中无人，只是在周围外观看了一圈。据此，看房过程的瑕疵，成为法官判定房屋买卖合同系恶意串通、被告败诉的重要理由。
其次，在购房的交易阶段，主要看是否履行正常的交易手续，应当注意以下内容：
是否有正常的在中介挂牌的委托合同及手续、是否按照交易惯例进行交易手续，是否支付中介费、有没有签订居间协议、佣金确认单，是否支付定金或是否有定金协议，中介费及房款是否实际支付（是现金支付还是网上转账），房屋的交付手续（产权人及其家属是否配合主动腾房，还是强制搬离的）。
另外，网签合同的具体约定是否合理。合同及其附件、补充约定中是否约定了明确的交房时间、过户时间、装修归属、费用结算等必要的内容。
笔者经历的另一起房屋买卖合同的案件中，房屋交易存在网签合同过于简单(未约定装修归属、费用结算时间、交房时间等约定不明)，房屋交付中亦存在产权人不配合、强行搬离的情况。据此亦可能形成房屋买卖的重大瑕疵。而这些房屋交易过程中存在的瑕疵，很容易导致房屋买卖合同的无效（判断恶意串通）。
再次，房屋出售的交易价格大小亦是判定房屋买卖是否存在恶意串通的重要依据（一般可通过聘请第三方审价机构审价的方法判定），房屋价格显著低于市场价格，会影响到买卖合同的效力的判断。
通常房屋的售卖价格高低考虑到综合因素，譬如（1）市场价的判断；（2）房屋楼层、朝向、户型结构、装修情况、楼下有无变电厢房或垃圾房等影响定价的设施；（3）受托人急于出售；（4）挂牌价格是多少，是否经过讨价还价；（5）一次性付款对价格的影响；（6）市场中存在拍卖、资产处分等特定情况时的特别定价。
根据《合同法司法解释二》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当地交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。
据此，房屋价格如果低于合理的市场定价的百分之七十的情况，容易被判定为恶意串通的买房行为。特别便宜的房子，对交易的各方面细节尤其应当值得关注。
综上，律师提醒：在购买房屋过程中，作为房屋买受人，应当尽可能的审查房屋的所有权状况，是否属于出卖人无权出售房屋的情况，是否属于夫妻共同财产，是否属于出卖人无权处分的财产，否则不能适用善意取得制度，最终钱财两空。
买受人的注意义务，包括合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查，是否对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细的了解，是否实地看房，是否了解房屋现居住使用状况等。同时，建议通过正规的房屋中介机构居间看房、验房、签订合同并完成交付程序，以防范交易过程中发生的交易风险。
