什么是建设工程价款优先受偿权？通俗的说，就是在工程发包人未按约支付工程价款的情况下，承包人有权要求变卖或拍卖所涉工程，其工程欠款能从变卖或拍卖所得价款中优先获得清偿。这种优先受偿权优先于工程上的抵押权，即工程欠款可以优先于银行或其他抵押权人的债权从工程拍卖款中得到清偿。这种优先受偿权是法定权利，无需双方在合同中约定，也无需去有关部门登记。
无疑，对工程承包人来说，这是一个非常重要的、非常有益的权利，但实践中，却很少被利用。为何？因为：一、该权利的行使期限短。根据最高人民法院2002年6月在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第四条中指出：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。但在实践中，工程竣工后6个月时，通常双方审价结算还没有完成或者合同约定的结算款支付时间还没有到，承包人根本还无法主张工程款，又怎可能在此时主张要拍卖工程进行优先受偿呢？等结算完成，可以主张工程结算款时，往往已是竣工六个月后，优先受偿权已过期，无法再享有。所以，很多时候，这个权利只停留在法律规定上而不能真正被利用起来。二、具体如何行使该权利的规定缺失。涉及工程价款优先受偿权的法律规定只有一个条款，即《中华人民共和国合同法》第286条（发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿）。该条款对工程价款优先受偿权作了原则性规定，但具体如何行使该权利（比如行使权利的主体资格、何时可以行使、有无期限约束、有无范围约束、与其他权利冲突时如何处理、哪些是不宜拍卖、折价的工程、如何向法院申请等），没有进一步规定，使得承包人不知道该如何操作运用。
幸而最近（2018年10月29日）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》（以下称“《解释二》”）经最高人民法院审判委员会全体会议审议并原则通过，该《解释二》中有一个篇幅共12个条文对工程价款的优先受偿权作了具体规定，弥补了上述缺憾，给承包人的这一重要权利提供了新保障。
首先，关于优先受偿权的权利主体，《解释二》明确，为建设工程施工合同中的承包人。可见，该权利主体限于“建设工程”、“施工”承包人。什么是建设工程？按照《建设工程质量管理条例》第二条规定，建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此，非建设工程的承包人（比如微电子工程等）不是权利主体。另外，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同，享受权利的限于施工合同的承包人，勘察和设计的承包人不享受。
不过，虽装修工程施工合同也属建设工程施工合同，但《解释二》对可享有优先权的装修工程施工承包人进行了限制，规定，涉及到建筑物主体和承重结构变动的重大装修工程的承包人，请求在建筑物因装饰装修而增加的价值范围内优先受偿其工程价款的，人民法院应予支持。换言之，没有涉及建筑物主体和承重结构变动的装修工程的承包人不享有优先受偿权。另外，《解释二》还规定，如果装饰装修工程的发包人不是建筑物的所有权人的，承包人也不能主张优先权。
对于挂靠、转包、非法分包工程的承包人，是否可享有优先受偿权，还需进行根据讨论意见进行修改的《解释二》尚无定论。
其次，优先受偿的债权范围限于承包人就其完成的工程成果所产生的费用，包括直接费、间接费、利润、税金等，不包括承包人因发包人违约所产生的损失。也即违约金、因发包人违约应承担的赔偿金不在优先受偿的范围内。这种规定，可能是考虑到，正是因为工程中凝聚了承包人投入的人、财、物，承包人方可就所欠工程在工程拍卖款中获得优先受偿，这是优先受偿权的经济基础，所以，对于未物化为工程的因违约遭受的损失之类的支出，不在优先受偿的范围。
尽管如此，或还会有疑问，比如，发包人按约应付的提前竣工的奖励金，比如发包人根据工程情况发出停工指令应支付的停工损失补偿款，比如因设计变更产生的返工费补偿等，这些不在直接费、间接费、税金、利润中，但也不属于因发包人违约产生的损失补偿，是否在优先受偿的范围内呢？从《解释二》相关规定的语句表述来看，“包括……等”，“不包括……违约……损失”，似乎包括的范围中除列明的“直接费、间接费、利润、税金”四项外，还有其他内容，不包括的，则明确只有一项，即发包人违约造成的损失，如据此理解为，除发包人违约造成的损失外，其余均包括在优先受偿权的债权范围内，则前述这些停工损失补偿、返工补偿、提前竣工奖励等应该在优先受偿范围内。当然，这只是一家之言。
再次，优先受偿权的行使期限从承包人催告发包人给付工程价款期间届满之日、承包人未催告的，从发包人应支付工程价款之日起算，期限为一年（《解释二》中也列明，有意见认为期限应在六个月内）。这一规定，较上文提到的《批复》第四条的规定，给予承包人行使优先权的期限显然要长得多，且起算点的设置也较后者更合理，不会出现价款尚未结算完成或尚未到应付之时，价款的优先受偿权期限就已届满的矛盾情况，这一规定，也与合同法第286条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人……可以优先受偿”的规定呼应。
最后，非承包人原因停建的未竣工工程，质量合格的，承包人也可主张优先受偿权。这一规定，无疑符合优先受偿权设置之时目的，即解决工程款拖欠问题，进而保障建筑工人或者说农民工工资得到清偿，因为未竣工工程中也有大量农民工劳动的投入，如不允许其在优先受偿权范围内，相关工人的利益就可能受损，相较于竣工工程的工人的保障程度，其受到的保障要少一层，对其显然也不公平。
此外，《解释二》还对建设工程不宜折价、拍卖的情形、对优先受偿权与其他权利的顺位等进行了规定。
综上，《解释二》对建设工程价款优先受偿权提供了新保障。不过，《解释二》有一个条款可能会将这些新保障化解于无形，该条款规定，承包人与发包人约定不行使优先受偿权后，又请求行使优先受偿权的，人民法院不予支持。从实践来看，施工合同签订时，发包人往往处于优势地位，其利用该地位要求承包人放弃优先受偿权，完全可行。如果因该条款使得大部分施工合同中都有放弃优先受偿权的约定，则承包人的这一权利、《解释二》的这些重重叠叠的保障，也只是水中月、镜中花而已。
