合同法第16章“建设工程合同”第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款从该工程折价或者拍卖的价款中优先受偿”。
根据上述规定，衍生出一些需进一步明确的问题,如：能够行使优先受偿权的承包人包括哪些人？是否包括实际施工人？实际施工人如何认定？优先受偿权与抵押权相比孰优？等等,本文结合司法解释和学理解释将问题归结一二。
一、勘察和设计单位可否主张建设工程价款的优先受偿权？
根据合同法的章节体例来看，第16章第286条的内容应该适用全部的建设工程合同，根据合同法的规定，建设工程合同不仅指建设工程施工合同，还包括建设工程勘察合同和建设工程设计合同，既如此，勘察单位和设计单位是否可以主张建设工程价款的优先受偿权呢？
最高院法官认为，优先受偿权是为了保护民工的利益，保护弱势群体在施工行业中的稳定性，而勘察单位、设计单位因其往往是国家控制或者授权的专业机构，并不涉及身后弱势群体的利益保护问题，因此不能适用合同法第286条，判定其享有优先受偿权。
笔者认为，从法律层级上探讨，上述解释并无法律效力，但因其正确地把握了立法精神，在实践中有较高的参考价值，判定勘察、设计单位不享有建设工程价款优先受偿权符合立法的价值取向。
二、实际施工人能否直接向发包人主张优先受偿权？
最高院法官认为，建设工程合同的实际施工人享有优先受偿权，但是，如果实际施工人是工人或分包合同的承包人，则不能享有优先受偿权。
上述处理意见及按照上述理解审裁案件造成的实际结果当属正确，但笔者并不同意其中隐含的定义：即工人和分包合同的承包人也归为实际施工人。笔者认为，工人并不能成为法律意义上的实际施工人（详见笔者《如何界定实际施工人》一文）。
三、装饰装修款是否适用优先受偿权原则？
根据《建设工程质量管理条例》及《建设工程安全生产管理条例》的定义，建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。国家计监局发布的《国民经济行业分类和代码》国家标准，将建筑业按从事工程建设的不同专业划分为：土木工程建筑业；线路、管道和设备安装业；装饰装修业三大类。因此可以确定，装饰装修工程属于建设工程，故装饰装修款应适用优先受偿权原则，对此，最高院业已作出相关司法解释。
在处理装饰装修款适用优先受偿权时，应注意以下两个问题：首先，实践中，装饰装修工程的发包人并不是建筑物的所有权人，可能是承租人、合伙人等，这种情况下，装饰装修工程的承包人不能主张优先受偿权，除非建筑物的所有权人与装饰装修承包人有直接的合同关系（如担保合同）。其次，装饰装修工程是对已建造的建筑物进行二次加工和修缮，其优先权的行使范围只能限定在因装饰装修而使建筑物增加的价值范围内，对于增值范围，可以根据双方合同内容来判断，如无法判断，还可以通过司法鉴定的形式查清事实。
四、优先受偿权与抵押权相比孰优？
建设工程价款的优先受偿权明确规定于合同法，属于法定权利，而抵押权是担保物权，属于担保合同约定的权利，法律的原则是，法定权利优先于约定权利，因此，在两项权利发生冲突时，优先受偿权优于抵押权。
值得注意的是，最高院司法解释规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从法理分析，该院并无权利对法律规定作出扩大或缩小解释，但是，该司法解释从保护交易安全和购房者的基本生存权出发，对合同法第286条之规定作出了限制性解释，却也无可厚非（当然，即便提出非议也不能改变其效力）。
五、优先受偿权中的建筑工程价款是否包括预期利润？
最高院司法解释认为，在优先受偿权案中，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
这里又产生了新的问题，上述从上述解释的语法及涵义来看，只有实际支出的费用才能主张优先受偿权，预期利润显然不在其中，但是笔者认为，合同法中的建设工程价款应包含人、料、机、利润等全部含在建设工程合同约定范围内的合同价款，将利润剔除在优先受偿权范围外，既无法律根据，也不符合建设工程合同实际情况。
六、优先受偿权的行使期限起算期如何确定？
最高院关于优先受偿权的司法解释规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
对此笔者认为，首先，在实际竣工之日和约定竣工之日不一致时，该选择权应归属于权利人（即承包人），承包人应有权选择对己方有利的其中之一作为主张优先受偿权的起算点；其次，实际竣工日应当按照最高院关于建设工程施工合同的司法解释第14条予以确定。
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本文作者：上海宝申理律师事务所 律师