让我们先看一个案例：
甲方与乙方于2009年2月8日就一烂尾工程签订了一份协议书，仅就建设工程的名称、工期、价款做了约定，该项目总投资约为5000万元。随后，乙方由于甲方原因耽搁了工程的开工日期，因双方关系尚佳，故相安无事。半年后，双方关系开始恶化，乙方开始不断催促甲方，要求履行协议书，早到拒绝后，乙方遂将甲方告至法院，要求赔偿延期损失及继续履行合同。
在法院一审审理的过程中，甲方认为此协议书仅仅是一种意向，同时不具备建设工程施工合同应有的要素，不是一份真正意义上的建设工程施工合同，故不同意履行。其次，该工程系经济适用房项目，属于必须招投标的项目，但签订协议书时并未经过招投标，故此份协议书即使可以作为建设工程施工合同也因此而无效。
依据如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
《中华人民共和国招标投标法》第三条：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。
法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。
《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条：关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：（一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；（二）科技、教育、文化等项目；（三）体育、旅游等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（五）商品住宅，包括经济适用住房；（六）其他公用事业项目。
《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标办法》第三条：房屋建筑和市政基础设施工程(以下简称工程)的施工单项合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的，必须进行招标。
结合上述法律法规，甲方认为系争项目无论从项目投资总额还是项目类型，都符合法律所规定的必须经过招投标的范畴，而协议书却恰恰没有经过招投标即私下签署。而根据合同法和司法解释的规定，即使双方签订有正式的建设工程施工合同亦是无效合同，更何况如此简单的一份协议书。
正对甲方提出的观点，乙方认为协议书经双方公司盖章签字，理应有效。更重要的是该工程系一烂尾工程，甲方也是通过政府承接这一项目的开发权，原先此项目已经经过了招标程序。故现在不需要再次经过招投标程序，可以直接发包。故本案之情况并没有违反甲方所述一系列法律法规的规定，是合法有效的。
法院经过多次庭审和证据调查，最终认定协议书为无效合同，驳回了乙方的诉请。法院认为该项目属于必须经过招标的项目，而今系争项目在未经过法定招标流程的前提下擅自签订协议书，违反了法律的强制性规定，故当属无效。
我认为法院没有说清楚一个问题，即必须经过招标的项目，已经经过招标的开发后因故中止若干年，待重新开发时是否需要另行招标？虽然我国法律没有对此有明确详细的约定，但可以从现有其他法律中推导得出结论，即应当重新招标。
首先，根据《中华人民共和国招标投标法》第一条（为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，制定本法。）可以看出设立招投标项目的原因是为了保障项目的质量，维护的是一种公共利益，因为建设工程涉及了大量的社会资源，尤其是土地资源，更是关乎国家、人民的公众利益。并非普通的商事行为所能比拟。而规定必须招标的规定更是因为这些项目的影响都是十分巨大的，对于公众利益的影响也是极大，所以要求更加的严格。
其次，重新开发的项目虽然曾经经过招标，但是原先的招投标双方均已物是人非，承接的建设单位并没有资格随意发包工程，因为项目本身的性质和价值并未发生变化，所以必须经过招标才能建立承发包关系。
综上，我认为必须经过招标的项目，已经经过招标的开发后因故中止若干年，待重新开发时应当重新招标。另外，案例中乙方其实可以换一种思路，即甲方擅自与乙方签订这样的协议书，可以尝试以缔约过失责任要求甲方赔偿相应的损失，这样胜诉的几率将会增加。
赵毅 律师