笔者最近成功办理了一起运用建设工程价款优先受偿权的案例，承办过程中，笔者因之接触到建设工程价款优先受偿权的相关问题，查阅过不少法律界人士的文章，做了一些思考，现将之整理归纳，力争简洁全面，希有益于同行对建设工程价款优先受偿权的理解与适用。
建设工程优先受偿权的法律依据：1，《合同法第286条；2,2002年6月11日《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》【法释（2002）16号】，以下亦简称“批复”；3，最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》。以下亦简称“函复”。
建设工程价款优先受偿权的法律属性：关于建设工程优先受偿权到的属于何种权利属性，争议颇大。主要争议在留置权、法定抵押权、优先权三者间，建设工程价款优先受偿权属于哪一个。在这三者间，支持建设工程优先受偿权属于留置权的人较少，支持后两者的大约平分，笔者认为建设工程价款优先受偿权属于法定抵押权，属于担保物权，而非优先权。如此理解是因为，合同法第286条设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过，始终是指法定抵押权（梁慧星语），还有在最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》的“答复意见及理由”中指出：“优先权是一种法定担保物权。”。
建设工程价款优先受偿权的成立条件：
（一），有效的合同。施工合同无效时，实际施工人虽有权参照合同约定结算，但是其所取得性质上并非工程价款，而是合同无效后的处理后果，所以，合同的有效性是建设工程价款优先受偿权的成立前提。
（二），适格的原告。即施工主体。建设工程价款优先受偿权的主体不包括勘察人、设计人，仅包括施工主体。同时，施工主体必须是与工程业主有直接的合同关系，分包人要向行使工程价款优先受偿权，根据函复，要么直接自业主处分包合同或者与业主间有其他的合同关系，正如函复中所提到的业主与装修工程分包商间有保证合同关系，业主同意为装修工程款提供担保一样。
（三），建设工程已经竣工。只有竣工的工程才具有适用优先受偿权的可能，未竣工的工程不允许转让、折价以支付工程款。所以工程竣工前的承包方索要工程进度款时，不能行使工程价款优先权。但因第三人行使抵押权等权利时需对该建设工程进行处分的情形除外，这一例外情形明显强调了工程价款优先受偿权对于承包人的保护作用。
（四），根据施工合同，发包人确已欠付工程款。这是由工程价款优先受偿权的从属性而决定的，主债权不成立，从债权——作为担保物权的工程价款优先受偿权当然不成立。
（五），建设工程须宜于折价与拍卖。按2002年9月初建设部召集的专家研讨会意见，不宜折价、拍卖的建设工程主要有两类：第一类是非所有权的工程，即所有权不明确、有争议的建设工程不宜折价、拍卖；第二类为国家重点工程和有特殊用途的工程不宜折价、拍卖。国家重点工程是指国防工程、军事工程、高科技工程。这就排除了一般的高速公路，一般的公共工程、图书馆、学校等工程。
（六），必须经过合理的催告期限。这是一个前置程序，未经催告不得直接主张工程价款优先受偿权，此乃与单独主张工程款权利不同之处。此催告通知应当采用书面形式，且能够证明发包人收到该份催告，至于催告中承包人应留给发包人付款的合理期限，应由法院根据具体案情参考建筑行业习惯酌定，笔者认为可以1个月为宜。
建设工程价款优先受偿权的请求范围：根据最高院批复第三条规定，笔者认为享有建设工程价款优先受偿权的范围包括被拖欠的工程价款本身，不包括发包人违约所致的违约金与损失赔偿等。对于工程欠款利息，笔者认为其从性质上亦属于损失，所以不应享受优先受偿权的保护，对于工程垫资，要具体情况具体分析，若垫资确实用于工程，垫资可视为承包方为工程的支出费用，应享受优先受偿权的保护。
行使优先受偿权的期限：最高院批复第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。这样优先受偿权截止日期有两个不同的时间，笔者认为承包人可以选择最后一个到期的时间行使优先受偿权。
行使优先受偿权的方式：根据合同法第286条规定，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。当承包人与发包人协商折价不成功时，承包人为行使优先受偿权时是否必须以提起诉讼的方式？笔者认为未必如此，原因是比较我国《担保法》五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押权协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”，而合同法第286条规定的是“也可以申请人民法院将该工程依法拍卖”，可见合同法的本意是要为工程价款优先受偿权提供比意定抵押权更为便捷的实现方式。笔者认为，适用民事诉讼法督促程序要求法院发出支付令就是一种在法律上可行的方式，只不过只要发包人收到支付令时提出异议，无论异议实质内容是否成立，支付令都不生效力，所以按照督促程序来行使工程价款优先受偿权实际上很难行得通。客观情况使得要行使建设工程价款优先受偿权，还是会依赖起诉或者仲裁的方式。
与其他抵押债权及其他有关权利的优先顺序与冲突问题：根据批复第二条规定，工程价款优先受偿权在序次上，仅不能对抗商品房买卖中付清全部或者大部分房款的购房人（根据广东省高院有一针对优先受偿权的指导意见，大部分房款指50%以上），优于普通的抵押债权，包括抵押债权形成于优先受偿权之前。由于根据新的破产法规定，抵押债权优先于员工工资、税务，所以，也可认为，工程价款优先受偿权在优先顺序上除了次于付清全部或者大部分房款的商品房购房人，而优于其他各类债权。这里可能引发一个问题，商品房开发过程中大多数使用银行抵押贷款，如何防止发包人与承包人恶意利用优先受偿权来逃避银行的抵押债权呢？笔者认为，这一风险对于银行确实存在，银行必须加强对于工程贷款资金的使用监督，还可以考虑由承包人承诺放弃优先受偿权，这一放弃行为效力可能会引争议，但是笔者认为应属有效。
工程价款优先受偿权有关的几个问题：
（一），装饰装修工程是否适用建设工程优先受偿权？答案最高院的函复是适用的，但前提是装修商直接与发包人订立施工合同或者与发包人有其他直接的合同关系（如保证合同）。
（二），能否对建设工程使用与出租收益行使优先受偿权？不能。优先受偿权应针对于建设工程自身价值，不能涉及使用与出租收益。否则属于对合同法第286条的越权解释。需要注意的一点，根据最高人民法院于2006年6月14日以（2005）执他字第31号文做出的批复，《合同法》第二百八十六条规定的建设工程的折价或者拍卖虽然原则上指工程所有权的转让，但对收费公路这类特殊工程的可转让的经营权，也可适用。这说明针对收费公路这类特殊工程的可转让经营权也可以行使优先受偿权。
（三），承包人放弃建设工程优先受偿权是否有效？放弃是有效的，今后不得再以放弃的是法定权利所以无效主张优先受偿权。承包商为维护自身权益，应抵挡住要求放弃优先受偿权的压力。